COVID-Schutzpaket für Wohnungsmieter

Eine der von der Regierung in den letzten Wochen gesetzten Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie betraf den temporären Schutz von speziell von der Pandemie betroffenen Wohnungsmietern.

Die Eckpunkte dieses Schutzpaketes, welches im Rahmen des 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetzes (= 2. COVID-19-JuBG, BGBl I 2020/24) erlassen wurde, umfassen:

  • Temporärer Ausschluss von Kündigungen und Räumungsklagen wegen krisenbedingter Mietzinsrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020.
  • Temporärer Ausschluss von Zahlungsklagen wegen krisenbedingter Mietzinsrückstände aus dem April bis Juni 2020.
  • Temporär flexiblere Befristungsmöglichkeiten Wohnungsmietverträge in der Voll- und Teilanwendung des MRG.
  • Aufschiebung von Räumungsexekutionen.

Unter „krisenbedingten Mietzinsrückständen“ werden dabei solche verstanden, die daraus entstehen, dass der Mieter die Mietzinse für April bis Juni 2020 nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er aufgrund der COVID-19-Pandemie in seiner Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist. Was eine erhebliche Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit darstellt, kann dabei nicht generell gesagt werden. Relativ klar scheint, dass zB ein Pensionist, der weiterhin seine Pension ungeschmälert erhält, wohl nicht erheblich beeinträchtigt sein wird. Hingegen wird jemand, der seinen Arbeitsplatz aufgrund der COVID-19-Pandemie verloren hat, wohl die erhebliche Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit für sich in Anspruch nehmen können. Vereinfacht gesagt sollen jene Mieter geschützt werden, die aufgrund COVID-19 ihre Miete schlicht nicht zahlen können. Dieser Schutz gilt im übrigen unabhängig davon, welcher gesetzlichen Regelung das Mietverhältnis (MRG, WGG, ABGB) unterliegt. Entscheidend ist alleine, dass es sich um eine Wohnungsmiete handelt.

Zu beachten ist jedoch, dass es sich dabei um keine Verschiebung der Fälligkeit oder gar eine Stundung handelt. Vielmehr ist nur die Klagbarkeit der entstandenen Ansprüche ausgeschlossen. Daher laufen zB sehr wohl Verzugszinsen an. Um den Mietern genügend Zeit zu geben die Rückstände zu begleichen ist einerseits die Zahlungsklage bis 31.12.2020 ausgeschlossen und andererseits sind aus solchen Rückständen resultierende Aufkündigungen bzw. Räumungsklagen bis 30.06.2022(!) unzulässig. Ebenso kann ein solcher Rückstand bis 31.12.2020 nicht aus einer Kaution abgedeckt werden.

Um weiters zu gewährleisten, dass Mietern die Problematik einer Übersiedlung oder einer Wohnungssuche in der derzeitigen Situation erspart bleibt, schafft das Schutzpaket die Möglichkeit einer temporären Befristung auslaufender Mietverträge, welche zumindest teilweise dem MRG unterliegen. So können befristete Mietverträge, die nach dem 30.03.2020 und vor dem 01.07.2020 auslaufen, bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder auch für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden.

Schließlich sollen auch Mieter gegen die schon ein rechtskräftiger Räumungstitel vorliegt, temporär geschützt werden. Wenn eine anhängige Räumungsexekution eine Wohnung betrifft, die zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist, ist die Exekution auf Antrag des Verpflichteten ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung aufzuschieben, es sei denn, die Räumung ist zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich.